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REITは利回りが高いだけで選ぶのは危険?指標や指数も参考にして投資すべき!

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<前回の記事はこちら>

assetmanegment.hatenablog.com

 

 

 

 

 

こんにちは!

 

インベスター小次郎です!

 

今日で、4日目ですが1日1記事の更新が目標です。

前回に引き続き「REIT」について、書き残したことがありますので

 

参考にしてみてください。

 

前回の記事はこちら↓

assetmanegment.hatenablog.com

 

 

東証REIT指数とは?

 

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引用元:日本取引所グループ

 

 

 

東証REIT指数とは、東京証券取引所に上場している

不動産投資信託REIT)の全体の動向を表す指数です。

 

 

上場している全てのREITを対象とした時価総額加重平均されています。

東京証券取引所が毎日算出・公表しています。

 

不動産投資信託市場全体がどのような動きをしているかを

知るうえでとても便利な指数です。

 

 

「指数」というと、難しく感じるかもしれませんが

視覚的にわかりやすくした「グラフ」です。

 

東京証券取引所で、リアルタイムで更新されているので

一度見てみましょう。

株価指数リアルタイムグラフ - 東証REIT指数

 

 

分配金利回りが高い銘柄が、必ず良い銘柄とは言えない理由は?

投資する上で、利回りの高さは魅力的でしょう。

 

中には、高いので中身を検討せず投資をする人もいます。

 

でも、分配金利回りが高い=良い銘柄

とは必ずしもいえないんですよ。

 

分配金の水準が同じ銘柄でも、人気がないため「投資口価格が低い」

銘柄だと、見かけ上の利回りは高くなります。

 

利回りはが高いということは、リスクの高さも考慮しないといけません。

 

賃料収入の伸びが見込めいない可能性もあるため、しっかり検討しましょう。

 

 

REITの主な指標を参考に投資しよう!

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REITを購入する際に、なんとなく「利回りが高い」だけで選んでいませんか?

その利回りがずっと続く保証はありません。

 

長く保有すると考えた場合、将来性も加味してから購入しましょう。

 

その判断はどうすれば良いのでしょうか?

「数字苦手だよ!」

「計算とか、あまりしたくない!」

という人もいるでしょう・・・^^;

 

頭で考えてもわかりにくいので、電卓を使いながら手を動かして

みると理解しやすいです。

 

焦らず、じっくり理解していけば大丈夫です。

以下、代表的な指標の解説をします。

 

分配金利回り

「分配金利回り」とは、投資口価格に対してどれだけの分配金が払われるかを示します。

 

これは、比較的にわかりやすいと思います。

 

株式投資で言う「配当利回り」ですね。

 

ちなみに、分配金=配当金です。

それに、「利回り」という言葉が追加されただけですので

難しく考える必要はありませんね。

 

数字で具体的にみていきましょう!

 

ある銘柄の投資口価格(株価に相当します)が、1口10万円とします。

 

この銘柄の分配金が、3,000円とします。

この場合の利回りは、3,000円/100,000円なので

3%になります。

 

1年で、10万投資して3,000円貰えるとしたら、なかなか魅力的ですね。

 

これは、必ず確認しますよね。

 

 

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引用元:1億人の投資術

 

 

 

「NAV倍率」とは、保有資産の価値に対して時価総額がどれほど大きいかを示します。

 

株式の投資指標のPBR(株価純資産倍率)に相当します。

1倍を割ると割安とされます。

 

※NAV(ネット・アセット・バリュー)→純資産価値

 

 

たぶん、投資初心者からすれば「意味、わからん!」

という感じになります。

ここでは、PBRとかわからなくて大丈夫です。

 

このNAV倍率は、良く使いますので是非参考にしましょう。

 

以下、計算式です。

もちろん、暗記は不要ですが(笑)

 

理解できるようになると、銘柄選びの

精度も上がってきますね。

 

NAV = J-REIT保有不動産の時価 - 借入金や投資法人債などの負債

1口あたりNAV = NAV ÷ 投資証券発行口数

NAV倍率 = 投資口価格(株価) ÷ 1口あたりNAV

 

【参考】
PBR = 株価 ÷ 1株あたり純資産(BPS

 

↑最初はわかりにくいですが、じっくり計算してみて理解しましょう!

 

NAV倍率は、「1倍割れ」は「割安」と判断できます(PBRと同じ考え)。

 

個別でみて、1倍を大きく割り込んでいると、割安に放置されている可能性が

あるので、要チェックです。

 

NAV倍率は、自分で計算ができますが、数値だけみたい場合は

「JAPAN REIT」のサイトに表示されているので、参考にしてください。

JAPAN REIT

 

LTV

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「LTV」(ローン・トゥ・バリュー)とは、

 

総資産に占める有利子負債の比率を示します。

 

50%以内が1つの目安です。

 

ここでは、「総資産」であって「純資産」ではないで

会計初心者は、わかりくいと思います。

 

「総」なので、全ての資産のことです。

 

将来の成長を左右する1つが「財務の安定性」です。

 

負債(借入金等)が大きいと「大丈夫?」と心配になりますよね。

 

REITの場合、内部留保が少ないので、必要なお金は銀行から借りたり

債券を発行して調達します。

 

LTVは、資金調達余力を表します。

 

LTVが、低いと資金調達しやすく、物件を取得して成長する余地が大きいと

言われてます。

 

目安としては、50%以内です。

 

 

全ての資産の中に占める、有利子負債(利子をつけて返す借入金等)の

割合が90%だったら、危険のなのは理解できると思います。

 

相当危険な状態ですね。

 

 

 

銘柄を絞りこむ場合は、各REITの特徴を把握すべき

 

銘柄を選ぶ前にポイントとしては

・成長性があるか?

・投資価格が割高ではないか?

・利回りが高すぎないか?

・今、購入するタイミングか?

 

いろいろ検討してから、購入しましょう。

 

たとえば、賃貸住宅を運用対象とするREITの場合は

景気が悪化しても影響は受けにくい半面、賃料の大幅アップは難しいです。

 

REITの銘柄を詳細に読み込むと、将来性はどうなるか?見えてくると思います。

 

まとめ

・指標や、指数などのグラフや数値を有効活用してから、購入する

・分配金利回りが高いだけは選ばないこと

・個別銘柄の特性を把握すること