REITは利回りが高いだけで選ぶのは危険?指標や指数も参考にして投資すべき!
<前回の記事はこちら>
- 東証REIT指数とは?
- 分配金利回りが高い銘柄が、必ず良い銘柄とは言えない理由は?
- REITの主な指標を参考に投資しよう!
- 目安としては、50%以内です。
- 銘柄を絞りこむ場合は、各REITの特徴を把握すべき
- まとめ
こんにちは!
インベスター小次郎です!
今日で、4日目ですが1日1記事の更新が目標です。
前回に引き続き「REIT」について、書き残したことがありますので
参考にしてみてください。
前回の記事はこちら↓
東証REIT指数とは?
上場している全てのREITを対象とした時価総額加重平均されています。
東京証券取引所が毎日算出・公表しています。
不動産投資信託市場全体がどのような動きをしているかを
知るうえでとても便利な指数です。
「指数」というと、難しく感じるかもしれませんが
視覚的にわかりやすくした「グラフ」です。
東京証券取引所で、リアルタイムで更新されているので
一度見てみましょう。
↓
分配金利回りが高い銘柄が、必ず良い銘柄とは言えない理由は?
投資する上で、利回りの高さは魅力的でしょう。
中には、高いので中身を検討せず投資をする人もいます。
でも、分配金利回りが高い=良い銘柄
とは必ずしもいえないんですよ。
分配金の水準が同じ銘柄でも、人気がないため「投資口価格が低い」
銘柄だと、見かけ上の利回りは高くなります。
利回りはが高いということは、リスクの高さも考慮しないといけません。
賃料収入の伸びが見込めいない可能性もあるため、しっかり検討しましょう。
REITの主な指標を参考に投資しよう!
REITを購入する際に、なんとなく「利回りが高い」だけで選んでいませんか?
その利回りがずっと続く保証はありません。
長く保有すると考えた場合、将来性も加味してから購入しましょう。
その判断はどうすれば良いのでしょうか?
「数字苦手だよ!」
「計算とか、あまりしたくない!」
という人もいるでしょう・・・^^;
頭で考えてもわかりにくいので、電卓を使いながら手を動かして
みると理解しやすいです。
焦らず、じっくり理解していけば大丈夫です。
以下、代表的な指標の解説をします。
分配金利回り
「分配金利回り」とは、投資口価格に対してどれだけの分配金が払われるかを示します。
これは、比較的にわかりやすいと思います。
ちなみに、分配金=配当金です。
それに、「利回り」という言葉が追加されただけですので
難しく考える必要はありませんね。
数字で具体的にみていきましょう!
ある銘柄の投資口価格(株価に相当します)が、1口10万円とします。
この銘柄の分配金が、3,000円とします。
この場合の利回りは、3,000円/100,000円なので
3%になります。
1年で、10万投資して3,000円貰えるとしたら、なかなか魅力的ですね。
これは、必ず確認しますよね。
NAV倍率
「NAV倍率」とは、保有資産の価値に対して時価総額がどれほど大きいかを示します。
株式の投資指標のPBR(株価純資産倍率)に相当します。
1倍を割ると割安とされます。
※NAV(ネット・アセット・バリュー)→純資産価値
たぶん、投資初心者からすれば「意味、わからん!」
という感じになります。
ここでは、PBRとかわからなくて大丈夫です。
このNAV倍率は、良く使いますので是非参考にしましょう。
以下、計算式です。
もちろん、暗記は不要ですが(笑)
理解できるようになると、銘柄選びの
精度も上がってきますね。
NAV = J-REITの保有不動産の時価 - 借入金や投資法人債などの負債
1口あたりNAV = NAV ÷ 投資証券発行口数
NAV倍率 = 投資口価格(株価) ÷ 1口あたりNAV
【参考】
PBR = 株価 ÷ 1株あたり純資産(BPS)
↑最初はわかりにくいですが、じっくり計算してみて理解しましょう!
NAV倍率は、「1倍割れ」は「割安」と判断できます(PBRと同じ考え)。
個別でみて、1倍を大きく割り込んでいると、割安に放置されている可能性が
あるので、要チェックです。
NAV倍率は、自分で計算ができますが、数値だけみたい場合は
「JAPAN REIT」のサイトに表示されているので、参考にしてください。
LTV
「LTV」(ローン・トゥ・バリュー)とは、
総資産に占める有利子負債の比率を示します。
50%以内が1つの目安です。
ここでは、「総資産」であって「純資産」ではないで
会計初心者は、わかりくいと思います。
「総」なので、全ての資産のことです。
将来の成長を左右する1つが「財務の安定性」です。
負債(借入金等)が大きいと「大丈夫?」と心配になりますよね。
REITの場合、内部留保が少ないので、必要なお金は銀行から借りたり
債券を発行して調達します。
LTVは、資金調達余力を表します。
LTVが、低いと資金調達しやすく、物件を取得して成長する余地が大きいと
言われてます。
目安としては、50%以内です。
全ての資産の中に占める、有利子負債(利子をつけて返す借入金等)の
割合が90%だったら、危険のなのは理解できると思います。
相当危険な状態ですね。
銘柄を絞りこむ場合は、各REITの特徴を把握すべき
銘柄を選ぶ前にポイントとしては
・成長性があるか?
・投資価格が割高ではないか?
・利回りが高すぎないか?
・今、購入するタイミングか?
いろいろ検討してから、購入しましょう。
たとえば、賃貸住宅を運用対象とするREITの場合は
景気が悪化しても影響は受けにくい半面、賃料の大幅アップは難しいです。
REITの銘柄を詳細に読み込むと、将来性はどうなるか?見えてくると思います。
まとめ
・指標や、指数などのグラフや数値を有効活用してから、購入する
・分配金利回りが高いだけは選ばないこと
・個別銘柄の特性を把握すること